Gesetzgebung: Berlin fast schneller als die Polizei erlaubt.

Angesichts der "Probleme" mit dem Qualifizierungsmerkmal des Berliner Mietspiegels und der Äußerungen Berliner Mietrichter, bei Mieterhöhungsstreitigkeiten derzeit Gutachten in Auftrag zu geben, wird diese (nicht unerwartete) Nachricht die örtlichen Mietsachverständigen freuen. Ein neues Auftragsvolumen Dank einer neuen Verordnung!

Was ist passiert? Am 27.04.2015 wurde das Mietrechtsnovellierungsgesetz im Bundesgesetzblatt verkündet. Bereits einen Tag später ist die darin enthaltene Ermächtigung der Landesgesetzgeber, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten, in denen also die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, für höchstens fünf Jahre auszuweisen, in Kraft getreten. Und von dieser Ermächtigung wurde in Berlin unmittelbar Gebrauch gemacht.

Ab dem 01.06.2015 gilt in Berlin also die sog. "Mietpreisbremse". Das heißt, dass die Miete einer nicht preisgebundenen Wohnung bei Wiedervermietung (ab dem 01.06.2015) die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10% übersteigen darf. Hiervon gibt es folgende Ausnahmen:

  • Ausnahme Neubau: Wohnungen, die nach dem 01. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen.
  • Ausnahme Wiedervermietung nach umfassender Modernisierung:
    Ebenfalls von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen ist die erste Vermietung einer Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung.
  • Eine zulässig vereinbarte Miete darf auch bei Wiedervermietung weiter verlangt werden. Der Vermieter ist also nicht gezwungen, eine frei gewordene Wohnung unterhalb der bisherigen Miete anzubieten.
  • Modernisierungen in den letzten drei Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisses erlauben eine erhöhte Wiedervermietungsmiete nach den Regeln einer Modernisierung im bestehenden Mietverhältnis. Bei der Berechnung der zulässigen Miete ist von der Miete einer unmodernisierten Wohnung zuzüglich der Modernisierungsumlage auszugehen.

Auch Index- und Staffelmietverträge, die nach dem 01.06.2015 in Berlin vereinbart werden, werden von der Mietpreisbremse erfasst: Während bei Indexmietverträgen "nur" die Ausgangsmiete, also die erste geschuldete Miete, der Mietpreisbremse unterliegt, sind es bei Staffelmietverträgen alle Staffeln.

Beanstandungen der vereinbarten Miete, und hier liegt das Auftragspotenzial der Mietsachverständigen, muss der Mieter qualifiziert rügen, um Rückforderungsansprüche für künftig fällige Mieten zu erhalten. Schließlich bestimmt § 556g Abs. 2 BGB, dass der Mieter eine überzahlte Miete nur zurückverlangen kann wenn er einen Verstoß gegen die Regelungen der §§ 556d ff. BGB gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Für bereits gezahlte Mieten gibt es also keinen Rückforderungsanspruch.

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