Fehlende Baugenehmigung = Sachmangel?

Bei dem im Jahr 2009 beabsichtigten Weiterverkauf einer im Jahre 2005 gekauften Eigentumswohnung stellte sich heraus, dass für die sanierte Dachgeschosswohnung und den dazu gehörenden Balkon keine Baugenehmigung vorlag. Der Eigentümer verlangte daraufhin zunächst unter Fristsetzung die Beibringung der Baugenehmigungen von dem Voreigentümer und erklärte sodann den Rücktritt vom Kaufvertrag. Mit bestandskräftig gewordenem Bescheid untersagte das Baumamt im Juni 2009 gänzlich die Nutzung zu Wohnzwecken, hob diese Untersagung aber später hinsichtlich des Balkons wieder auf und erteilte schließlich im September 2009 eine Baugenehmigung unter Auflagen. Den der Genehmigung zugrundeliegenden Bauantrag nahm der Beklagte allerdings nach Widerspruchseinlegung zurück.

Eine fehlende Baugenehmigung stelle zwar regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar, weil die Baubehörde die Nutzung der Wohnung jedenfalls bis zur Erteilung der erforderlichen Genehmigung untersagen kann, und zwar unabhängig von der Frage, ob eine Genehmigung unter Zulassung einer Ausnahme hätte erteilt werden können. Dabei bestehe der Sachmangel bereits darin, dass es an der baurechtlich gesicherten Befugnis fehlt, das Objekt für den vertraglich vorausgesetzten Zwecks zu nutzen. Aber die Frage, ob bauliche Veränderungen überhaupt genehmigungsbedürftig sind, hätten die Zivilgerichte als Vorfrage der Fehlerhaftigkeit der Kaufsache zu beantworten.

Da die Nutzungsuntersagungsverfügung in dem vorliegendem Fall erst nach Gefahrübergang ergangen ist, hänge die Annahme eines Sachmangels davon ab, ob die von dem Voreigentümer vorgenommenen baulichen Veränderungen im Zeitpunkt des Gefahrübergangs genehmigsbedürfitg waren. Diese Frage, so der BGH, haben die Zivilgerichte in eigener Verantwortung - ohne Bindung an einen erst später ergangenen Bescheid - zu beantworten.

Zudem trage der Eigentümer (als damaliger Käufer) die Darlegungs- und Beweiskraft hinsichtlich sämtlicher tatsächlicher Umstände, die ein arglistiges Verschweigen des Voreigentümers begründen. Dabei setze die Arglist Eventualvorsatz voraus; leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis des Voreigentümers genüge dagegen nicht. Ein arglistiges Verschweigen ist nach der Rechtsprechung des BGH nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

Quelle: BGH, Urteil vom 12.04.2013 - V ZR 266/11

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