Rechtssprechung - Radikaler Kurswechsel des BGH in der Rechtsprechung zur Wohnfläche -

§558 BGB solle es dem Vermieter ermöglichen, "eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen". Für den Vergleich sei deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt.

An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt, hält der BGH deshalb nicht mehr fest. Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist; hier kann der Vermieter gemäß §558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (nierdrigeren) Wohnfläche die Miete unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze erhöhen.

Zum Sachverhalt:

Der Beklagte ist Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung der Klägerin in Berlin. Im Mietvertrag sind die Wohnfläche mit 156,95qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben. tatsächlich beträgt die Wohnfläche 210,43qm. Die Klägerin verlangt vom Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 € auf insgesamt 937,52 €. Dies begründet sie damit, dass sie nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften zu einer Erhöhung der momentan geschuldeten Miete um 15% (94,96 €) sowie darüber hinaus wegen einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95% zu einer entsprechenden weiteren Anhebung berechtigt sei. Der beklagte Mieter hat nur eine Mieterhöhung um 94,96 € zugestimmt. Die auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um weitere 213,31 € gerichtete Klage der Vermieterin ist in den Vorinstanzen abgelehnt worden. Die Revision hatte keinen Erfolg, denn neben der Berücksichtigung der wirklichen Wohnungsgröße im Rahmen der allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften (§558 BGB) - das heißt unter Beachtung der Kappungsgrenze (hier in Höhe von 15%) - besteht für den Vermieter keine weitere Möglichkeit der einseitigen Mietanpassung. Insbesondere ergebe sich aus einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag noch kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§313 BGB). Dem stehe bereits entgegen, dass die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters falle.

Quelle: Bundesgerichthof- Mitteilung der Pressestelle Nr.189/2015 vom 18.11.2015

Durch dieses Urteil stellen sich dem Vermieter, dem Mieter und dem Sachverständigen einige, bisher vom Gesetzgeber noch nicht geklärte Fragen:


- Woraus ergibt sich die tatsächliche Wohnfläche?
Für den frei finanzierten Wohnungsbau steht aktuell keine gesetzliche Definition der Wohnfläche zur Verfügung.


- Wie ist die tatsächliche Wohnfläche zu berechnen?
Für den frei finanzierten Wohnungsbau sieht der Gesetzgeber aktuell keine Berechnungsvorschrift vor.


- Genauuigkeit der Wohnfläche im Einzelfall


Soll die Wohnfläche tatsächlich auf 2 Nachkommastellen genau berechnet werden? Dies ist nur mit einem sehr hohen und kostenaufwändigen Aufmaß zu realisieren, bleibt jedoch ohne Bedeutung, wenn der Gesetzgeber oder der BGH keine Vorschriften für die tatsächliche Berechnung verbindlich zur Verfügung stellt. Das vorliegende Urteil konfrontiert uns also wieder mit den Fragestellungen aus der Vergangenheit. Es wäre natürlich konstruktiv, wenn der Bundesgesetzgeber den Entwurf für das 2. Mietrechtspaket in dieser Richtung ergänzt. Dieser Entwurf ist aktuell in Bearbeitung.

Bremen und Hessen (für 16 Kommunen) führen die Mietpreisbremse ein. Somit darf die Miete bei Wiedervermietung in diesen Kommunen die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10% übersteigen. In Bad Homburg vor der Höhe, Darmstadt, Frankfurt am Main, Kassel und Wiesbaden sind jedoch einzelne Stadtteile aus dem Geltungsbereich der Verordnung ausgeschlossen.

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