Kleinräumiger Mietenteilmarkt nicht entscheidend?

Der Bundesgerichtshof hat sich in ähnlich gelagerten Fällen mit der Frage befasst, wann ein Gutachten als ungeeignet zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete angesehen werden muss.

In dem einen Fall sind die Beklagten Mieter von Reihenhäusern der Klägerin in Geilenkirchen-Neutevern, einer im Jahr 1953 errichteten ehemaligen Soldatensiedlung, die zum unmittelbar benachbarten heutigen NATO-AWACS-Flughafen gehörte und sich nunmehr insgesamt im Eigentum der Klägerin befindet. Das Amtsgericht hat den auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gerichteten Klagen nach Einholung eines Sachverständigengutachtens ganz oder überwiegend stattgegeben. Das Gutachten basierte auf Vergleichswohnungen der ehemaligen Soldatensiedlung, die die Klägerin dem Sachverständigen benannt hatte.

In dem anderen Fall sind die Beklagten Mieter von Doppelhaushälften. Die Mietobjekte gehören zu der in den Jahren 1910-1924 durch die Bergwerkgesellschaft Westfalen errichteten "Zechensiedlung Neustadt", die bis zur Schließung der Zeche "Westfalen" im Jahre 2000 subventioniert und fast ausschließlich von Bergleuten bewohnt war. Die Siedlung besteht aus überwiegend älterer Bausubstanz im gleichförmigen Siedlungsstil und steht wegen ihres Charakters als Gartenstadt unter Denkmalschutz.

Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gerichteten Klagen abgewiesen. Es hat die ortsübliche Vergleichsmiete mit Hilfe eines Sachverständigen anhand des (einfachen) Mietspiegels von Ahlen ermittelt. Das Berufungsgericht hat die erstinstanzlichen Urteile abgeändert und den Klagen (in zwei Fällen ganz, in einem Fall teilweise) stattgegeben.

Es hat sich auf ein Sachverständigengutachten gestützt, das ausschließlich Wohnungen der Klägerin aus der ehemaligen Zechensiedlung als Vergleichsobjekte herangezogen hat.

Grundsatzentscheidung

In beiden Fällen hat der BGH entschieden, dass ein Gutachten als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ungeeignet ist, wenn es nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, berücksichtigt. Denn der Sachverständige müsse bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen.

Quelle: BGH, Pressemitteilung Nr. 110/2013 und 111/2013 vom 04. Juli 2013

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