Sachverständigengesellschaft Manfred Plica mbH sprengnetter

Kunden-Login  Kontakt  Anfahrt  Impressum  


Startseite
Aktuelles

Gutachten
Beraterinfos
Kontakt
Anfahrt
Impressum

 

 © Sachverständigengesellschaft  Manfred Plica mbH November 2017


Wir unterstützen das Kinderhospiz Burgholz


Mediation in der Immobilienbewertung

Mediation - was ist das?

Wer kennt sie nicht, die zerstrittene Erbengemeinschaft, das Ehepaar vor der Scheidung, das um die gemeinsame Immobilie kämpft, unzufriedene Kunden oder Probleme unter Mitarbeitern? In diesen Fällen kann Mediation dabei helfen, gemeinsam zu einer guten Lösung zu kommen. Mediation ist laut Duden eine "Technik zur Bewältigung von Konflikten durch unparteiische Beratung" und "Vermittlung zwischen den Interessen verschiedener Personen".

Sie ist ein vertrauliches, freiwilliges und konsensorientiertes Verfahren nach einem vorgegebenen Muster. Durchgeführt wird eine professionelle Mediation von einem ausgebildeten Mediatior, der die Interessen aller Konfliktparteien gleichermaßen wahrt. Das Ziel ist eine Lösung, mit der alle zufrieden sind - also ein Konsens.

Seit dem 26.07.2012 ist in Deutschland das Mediationsgesetz in Kraft. Es fördert die außergerichtliche Beilegung von Konflikten und soll die Gerichte entlasten. Darüber hinaus ist das Ergebnis eines Mediationsverfahrens vollstreckbar. Die Beteiligten eines Mediationsverfahrens haben folglich die Möglichkeit, einen Gerichtsvollzieher mit der Umsetzung der vereinbarten Leistung zu beauftragen. Doch auch unabhängig davon spricht vieles für eine Mediation: Sie spart Kosten und Zeit und schont die Nerven sowie die Reputation.

Werde ich über den Tisch gezogen?

Der Umgang mit Konflikten gehört für Immobilien-Sachverständige leider zum Alltag: da gibt es die Geschwister, die nach dem Erbe über den Wert der Immobilie streiten. Oder den Ehepartner, der sich nach der Trennung finanziell benachteiligt fühlt. Ein Konflikt lässt sich als Unvereinbarkeit im Denken, Vorstellen, Wahrnehmen, Fühlen, Wollen oder Handeln von zwei oder mehr Parteien definieren.

Diese Unvereinbarkeit hindert die Konfliktparteien daran, ihre eigenen Ziele zu erreichen oder ihre Interessen zu wahren. Im Umgang mit Konflikten spielen Ängste eine große Rolle - beispielsweise die Angst vor Macht- und Kontrollverlust, vor Aufdeckung und Entlarvung oder vor einem Imageverlust. Kurz gesagt: die Angst davor, "über den Tisch gezogen zu werden".

Was ist ein Mediator?

Der Begriff Mediator ist - wie auch der Begriff des Sachverständigen - nicht rechtlich geschützt. Allerdings legt das Mediationsgesetz fest, welche Voraussetzungen notwendig sind, um sich "zertifizierter Mediator" nennen zu dürfen. Hierzu gehören zum Beispiel bestimmte Inhalte und die Dauer der Ausbildung. Die Hauptaufgabe des Mediators sind laut Mediationsgesetz:

  • Organisation der Beteiligung aller Konfliktparteien
  • Verantwortung für den Ablauf des Verfahrens - jedoch nicht für dessen Erfolg!
  • allparteiliche Vermittlung aus seiner externen Position heraus
  • Unterstützung einer freiwilligen und eigenverantwortlichen Konfliktlösung
  • Finden von Win-Win-Situationen
  • Sicherstellung der Freiwilligkeit
  • Schaffung einer vertraulichen, angstfreien und ergebnisoffenen Atmosphäre unter den Medianten

Wie arbeitet ein Mediator?

Im täglichen Leben sind alle Menschen hin und wieder Streitschlichter. Die Kollegen arbeiten gegeneinander statt miteinander, die Kinder streiten sich, bei Freunden hängt der Haussegen schief: Ob im Büro, bei Konflikten mit oder zwischen Mitarbeitern oder zuhause - wir wissen als neutraler Dritter oft intuitiv, wie Streitschlichtung funktioniert. Das Ziel eines professionellen Mediators ist es, durch gezielte Frage- und Gesprächstechniken die Konfliktparteien anzuregen, ihre Konflikte eigenverantwortlich zu lösen.

Auf diese Weise entsteht eine bessere Akzeptanz der Lösung auf beiden Seiten. Hierfür müssen die Beteiligten aber sowohl ihre bewussten als auch ihre unbewussten Konflikte kennen. Der große Rest ist meist verborgen.

Durch spezielle Fragetechniken, Umformulierungen und weiteres Handwerkszeug aus dem Methodenkoffer bringt der Mediator den gesamten Konflikt an die Oberfläche. Oft fallen in dieser Phase Sätze wie "So habe ich das noch gar nicht betrachtet." Oder "Ich wusste gar nicht, dass Dich diese kleine Sache so belastet." Sind die Themen "auf dem Tisch", leitet der Mediator den Perspektivwechsel ein. Hierbei richtet er die Perspektiven der Medianten neu aus: vom Blick in die eigene Richtung in eine gemeinsame Richtung. Dazu ein Beispiel aus der Mediatorenausbildung:

Zwei Schwestern streiten sich um die letzte Orange. Die Mutter kommt, schneidet diese in der Mitte durch und gibt beiden Schwestern je eine Hälfte. Beide Schwestern sind damit ebenfalls nicht einverstanden. Nun fragt die Mutter, was die Töchter denn mit der Orange vorhätten. Da antwortet die eine, sie wolle einen Orangensaft trinken. Die andere sagt, sie benötige Schalenabrieb für einen Kuchen. Wenn nun die eine die Schale nutzt, nachdem die andere sich ihren Saft gepresst hat, wird aus dem schlechten Kompromiss ein Konsens.

Der Sachverständige als Mediator

Mediatoren haben im Sachverständigenbereich ein breites Einsatzfeld. Dazu gehören sowohl emotionale Konflikte als auch juristisch schwierige Situationen, in denen die Medianten freiwillig nach einer Lösung suchen oder präventiv Ziele vereinbaren wollen.

Konflikte im Unternehmen

Das betriebliche Konfliktmanagement betrifft häufig den Umgang mit unzufriedenen Kunden. Der Konflikt besteht dann meist in der Differenz zwischen Realität und Erwartetem - zum Bespiel wenn ein Bauschaden nicht so intensiv untersucht und wertmindernd beurteilt wurde wie erhofft. Berufliche Konflikte in der Immobilienbewertung können auf

  • (vermeintlichen) Fehlern in Gutachten
  • unzutreffenden Annahmen
  • missverstandener Kommunikation
  • oder auf vielen anderen Aspekten beruhen.

Die Mediation arbeitet dann darauf hin, dass alle Beteiligten mit einer reputationswahrenden Lösung auseinandergehen und der Sachverständige einen zufriedenen Kunden behält. Ein Beispiel:

Im Rahmen einer Gesellschaftsliquidation wird ein Gutachten über den Marktwert eines Bürogebäudes erstellt. Ein Gesellschafter ist damit nicht einverstanden, weil seiner Ansicht nach der Ausbau des Dachgeschosses nicht hinreichend berücksichtigt wurde.

Nach seinen Berechnungen sei ein 100.000 Euro höherer Marktwert gerechtfertigt. Dieser Einwand wird durch den Sachverständigen geprüft und zurückgewiesen. Bei einem gemeinsamen Ortstermin zur Klärung der Sachlage wird deutlich, dass der beschwerdeführende Gesellschafter kurzfristige Verbindlichkeiten nicht bedienen kann. Im Rahmen eines Mediationsverfahrens wird eine Lösung zur kurzfristigen Rückzahlung der Verbindlichkeiten gefunden. Das Gutachten wird daraufhin nicht weiter angezweifelt.

Familienmediation

Im privaten Bereich sind "Scheidungsgutachten" oder Gutachten in Erbschaftsfragen häufig der Anlass, um einen Sachverständigen mit Mediationsausbildung einzuschalten. Denn er kann von vornherein Konflikte vermeiden oder entschärfen. Die Grundsätze der Mediation kann ein geschulter Sachverständiger schon bei der Bewertung der Immobilie berücksichtigen.
So sollte der Sachverständigenvertrag zum Beispiel beide Konfliktparteien als Auftraggeber für das Gutachten und die Option für eine Mediation beinhalten sowie die anteilige Vergütung regeln.
Hierbei ist darauf zu achten, dass bei der Zusammenstellung der bewertungsrelevanten Unterlagen stets ein Informationsgleichgewicht herrscht.

In der Praxis hat es sich beispielsweise bewährt, dass grundsätzlich in allen E-Mails und anderen wichtigen Dokumenten alle Parteien als Empfänger genannt werden. Sollten Fragen einer Partei nicht direkt zu klären sein, empfiehlt sich ein gemeinsam durchgeführter Ortstermin oder zumindest ein gemeinsames Gespräch. Dabei lassen sich Rahmenbedingungen für das Gutachten abstecken.

In diesen ersten Gesprächen kommt es oft vor, dass kleine - für den Sachverständigen unwichtige - Aspekte von einer Partei als überaus wichtig empfunden werden. Den betreffenden Medianten ist es tatsächlich ein Bedürfnis, dass zum Beispiel der Zierfischteich, der Gartenspringbrunnen oder die Deckenpaneele in rustikaler Eichenoptik im Gutachten benannt werden. Der sachverständige Mediator geht auf diese Punkte im Gutachten ein - auch wenn sie für den Marktwert keine Relevanz besitzen.

So fühlen sich alle Medianten ernst genommen und gleichermaßen wichtig. Das Erstgespräch ist auch der Rahmen, um grundsätzliche Daten zu überprüfen. Fälle aus der Praxis zeigen, dass es bereits zu Auseinandersetzungen bei der Festlegung des Baujahres oder der Wohnfläche kommen kann.

Nachdem nun der sachverständige Mediator für Informationsgleichgewicht gesorgt hat und alle spezifischen Fragen im Gutachten berücksichtigt hat, wird in einem Gespräch das Ergebnis der Wertermittlung mit den Medianten erörtert. Nicht selten sind hierbei nochmals Korrekturen notwendig:
Dann ist die Sauna im Keller plötzlich doch nicht mehr so wertrelevant, der von den Schwiegereltern finanzierte Carport wird aus der Berechnung herausgenommen.

Sicherlich erfordert es die Geduld und das Können des sachverständigen Mediators um immer flexibel und neutral zu reagieren. Doch die Erfahrung zeigt: Die Medianten honorieren diese Dienstleistung gern, da sie ein teures und zeitaufwendiges Gerichtsverfahren ersparen kann.

Wenn die Bewertung erbracht wurde, ist zu prüfen, ob die Mediation tatsächlich beendet ist. Gerade im Bereich der Ehescheidungen besteht in der Regel weiterer Klärungsbedarf zum Beispiel im Hinblick auf Sorgerecht, Unterhalt und Zugewinn. Ist in solchen Fällen eine Fortsetzung der Mediation gewünscht, schließt sich ein klassisches Mediationsverfahren an.

Bau- und Werkvertragsmanagement

Auch in der Baubranche stehen Konflikte leider häufig an der Tagesordnung. Der "Häuslebauer" unterzeichnet seinen Werkvertrag mit der Absicht, innerhalb weniger Wochen ein qualitativ hochwertiges Haus zu einem Schnäppchenpreis zu erhalten. Wenn es dann zu Konflikten kommt, verschieben die Auftragnehmer häufig die Verantwortung auf Dritte oder suchen Fehler in der Leistungsbeschreibung. Hier kann der sachverständige Mediator bereits vor Vertragsabschluss, während der Bauphase oder danach beratend tätig werden und mit seiner Arbeit Konflikte lösen oder gar vermeiden.

Quellenangabe „Patrik Beier – Fachbeitrag in der „immobilien & bewerten“ – Sprengnetter Immobilienbewertung Bad Neuenahr-Ahrweiler“







Sachverständigengesellschaft Manfred Plica mbH